Publié le 25 Mai 2026

Comprendre le phénomène du retrait-gonflement des argiles

Le retrait-gonflement des sols argileux, aussi appelé RGA, est un processus naturel qui touche certaines zones en France. Ce phénomène désigne la capacité de certains sols, riches en argile, à se contracter lors de périodes de sécheresse et à gonfler sous l'effet de l’humidité. Cette alternance de phases peut occasionner une instabilité du terrain, pouvant, à terme, provoquer des fissures ou affecter la structure des bâtiments construits sur ces sols.

Bien que cette évolution se fasse de manière progressive, l’accroissement du nombre de sécheresses rend aujourd’hui ce risque plus prégnant pour de nombreux propriétaires et futurs acquéreurs.

Nouvelle cartographie RGA : quels changements pour 2026 ?

À compter du 1er juillet 2026, une nouvelle carte officielle du risque de retrait-gonflement des argiles entrera en application sur tout le territoire français. Cette version actualisée tient compte de plusieurs paramètres récents, comme la hausse des sinistres liés aux conditions météorologiques extrêmes et une connaissance améliorée de la composition des sols.

D’après cette mise à jour, plus de la moitié du pays sera désormais considérée comme exposée à un risque moyen ou élevé, alors que cette proportion était auparavant de 48 %. L’objectif de cette nouvelle carte est d’accompagner au mieux les acteurs de l’immobilier, qu’il s’agisse de vendeurs, d’acheteurs ou de constructeurs.

Comment déterminer le niveau d’exposition d’un bien ?

Pour toute personne souhaitant vérifier le niveau de risque RGA d’une propriété, il est possible de consulter facilement la nouvelle cartographie sur le site officiel Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/citoyen-recherche-map. Cette démarche permet de localiser précisément si une maison ou un terrain est concerné par ce phénomène.

Quelles conséquences pour les habitations ?

Se trouver en zone argileuse ne détermine pas automatiquement la fragilité du bâtiment. C’est l’association de la qualité de la construction et de la gestion du risque qui influence réellement le comportement d’une maison face au RGA. Les constructions respectant des règles adaptées sont souvent indemnes de dommages majeurs, même en zone à risque. Toutefois, il reste essentiel d’identifier ce paramètre afin de prévoir les mesures nécessaires en cas de projet de transaction ou de construction.

Les obligations lors d’une vente immobilière

Le risque de retrait-gonflement doit impérativement figurer dans l’État des Risques et Pollutions (ERP), document obligatoire dans toute transaction immobilière en France. L’ERP informe le futur acquéreur ou locataire des aléas naturels ou technologiques de la zone, y compris le risque RGA. Ce rapport doit être fourni dès la première visite du bien par tout vendeur ou bailleur afin d’assurer une transparence totale lors de la vente ou de la location.

Focus sur les terrains à bâtir

Pour les parcelles en vue de construction, l’identification du risque RGA prend une dimension particulière. Dans certaines zones, il sera exigé de faire réaliser une étude de sol préalable, d’adapter la conception des fondations, et de respecter des prescriptions techniques spécifiques pour garantir la pérennité de l’ouvrage.

• Étude du sous-sol avant toute construction
• Modifications éventuelles des fondations
• Application de règles de construction adaptées à la nature argileuse du terrain

Ce qu’il faut retenir

Le risque de retrait-gonflement des argiles est désormais mieux cartographié, grâce à la révision prévue pour 2026. Pour toute transaction, il convient de vérifier l’exposition du bien et de fournir les informations réglementaires dès la première étape du processus. Si ce risque ne remet pas en cause une vente ou un achat, il permet néanmoins d’intégrer pleinement cette donnée dans la prise de décision et la sécurisation des projets immobiliers.